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DPE petite surface : quels critères ?

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C’est un constat courant, les petites surfaces ont un DPE généralement plus mauvais que les grands appartements. Et dans un contexte où la tolérance est de moins en moins importante face aux passoires thermiques, il est important de comprendre ce qui caractérise les biens de petite surface.

DPE, les principales règles

Le DPE, pour Diagnostic des Performances Énergétiques, est un audit qui permet de mesurer les dépenses énergétiques en électricité et la production de gaz à effet de serre pour un bien donné en fonction de nombreux paramètres. Ce DPE permet de classifier les logements selon l’efficacité de leur isolation et la qualité des installations. Il permet aussi de prévoir des travaux de rénovation thermique à partir des éléments qui sont les plus urgents à modifier.

Tous les biens ne sont pas soumis à ce DPE, notamment ceux qui sont habités moins de 4 mois à l’année, ceux qui sont de type mobil-home. De même, les maisons individuelles de moins de 50 m² de surface habitable (selon la mesure dite Loi Boutin de 2009) sont aussi exclues tandis que tous les appartements en immeuble d’habitation seront concernés, même sous cette superficie.

Comprendre la mauvaise notation DPE pour un petit appartement

Un petit appartement a plus de probabilité d’être classé comme passoire thermique, c’est-à-dire d’obtenir les lettres F ou G dans la classification. On estime à 13 % le nombre de logements qui sont des passoires thermiques, or la plupart sont des logements petits qui mériteraient donc une rénovation complète.

Les raisons de cette mauvaise notation sont en partie intrinsèques au logement. Plus il est petit, plus les surfaces déperditives sont nombreuses par rapport à la surface totale du bien. Le mur extérieur ou les murs en contact avec les parties communes, généralement non chauffées, expliquent une partie des déperditions de chaleur. Ces petits appartements étaient aussi assez monnaie courante dans les années 70, notamment avec le choc pétrolier. C’était une période pendant laquelle on se posait moins de questions qu’aujourd’hui sur les dépenses énergétiques. De plus, les petits logements sont souvent ceux du plancher ou sous les combles d’un immeuble, ce qui représente une encore plus grande zone de déperdition de chaleur.

Pourquoi le DPE d’une petite surface est crucial ?

Tous les biens mis en location, ainsi que ceux mis en vente, sont soumis au DPE. La note obtenue a donc une valeur importante, car elle est un outil de comparaison pour le futur locataire ou acheteur. Elle lui permet aussi d’estimer la consommation à venir.

Le DPE est crucial aussi pour le propriétaire qui met en vente ou en location son bien. Afin de lutter contre les passoires thermiques et de favoriser les travaux de rénovation énergétique, des mesures ont été prises pour limiter les locations de ces biens. Ainsi, dès août 2022, il n’est plus possible d’augmenter les loyers des logements classés comme F ou G, les deux derniers niveaux du DPE. À partir du 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/an deviennent interdits à la location. À partir de 2025, les logements de catégorie G deviennent eux aussi interdits à la location, suivent les F 3 ans plus tard en 2028. Enfin, en 2034, il ne sera plus possible de mettre en location les appartements ou les biens classés E.

Ces évolutions vont dans le bon sens d’un point de vue écologique et économique, même qu’elles représentent un bouleversement majeur du marché. Les appartements petits et considérés comme passoires thermiques étaient aussi ceux loués au plus bas prix. Cela aura une tendance mécanique à faire augmenter des loyers qui représentent parfois déjà une lourde charge pour les familles.

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