Diagnostic ERP : état des risques et pollution

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Le guide complet pour mieux connaitre le diagnostic ERP

Le diagnostic ERP est plus connu sous l’appellation d’ERNMT ou État des risques naturels, miniers et technologiques avant l’année 2018. Malgré le changement de nom, le diagnostic conserve son caractère obligatoire dans le secteur immobilier. À cet effet, il s’agit d’un document complémentaire des autres diagnostics comme le diagnostic technique immobilier. Un diagnostic ERP représente un enjeu majeur dans une transaction immobilière. Son contenu influence la concrétisation des transactions.

Des biens immobiliers peuvent se trouver sur une zone à risque, c’est-à-dire qu’ils sont exposés à des risques de pollution, naturels ou technologiques. Dans ce cas, le lieu où se trouvent les biens est concerné par un plan de prévention des risques ou PPR. Le propriétaire du bien, lorsqu’il veut louer ou vendre, doit informer les futurs acquéreurs ou locataires de ces risques.

Le diagnostic EPR recense toutes les informations sur les risques potentiels qu’un bien immobilier pourrait subir. Le diagnostic a remplacé l’ESRIS ou l’état des servitudes de risques et d’information sur les sols à partir de 2018. Le document informe les investisseurs sur la présence d’un PPR ou pas dans la zone géographique.

– Les risques miniers se produisent lorsque les cavités souterraines créées par les activités minières sont abandonnées après l’arrêt de l’exploitation. Ces cavités peuvent engendrer des mouvements de terrain en surface. Les risques miniers peuvent se manifester sur le long terme à la surface. En effet, les mines peuvent dater de plusieurs siècles et occasionner des dégâts à cause de leur profondeur et de la qualité du sol. Un mouvement de terrain se manifeste de plusieurs manières, soit par un affaissement progressif à la surface, soit par un effondrement généralisé, soit par un tassement du terrain.

– Les risques naturels se définissent comme toutes les menaces que représentent les évènements naturels. Ces aléas peuvent être de faible ou de grande ampleur et provoquer des dégâts sur l’homme ainsi que ses activités. Les avalanches, la canicule, les inondations, les feux de forêt, le grand froid ou le séisme sont considérés comme des risques naturels.

– Les risques technologiques regroupent tous les risques liés à l’activité de l’homme. Ils peuvent provenir de la manipulation d’éléments chimiques dangereux. Les risques technologiques peuvent être d’origine biologique, nucléaire ou d’origine industrielle.

La nécessité d’un diagnostic ERP répond à trois principaux motifs. Tout d’abord, ce document représente une obligation légale pour un propriétaire vendeur ou bailleur. Ce dernier doit le fournir obligatoirement lors d’une transaction immobilière. La présence de ce diagnostic en plus du diagnostic technique immobilier permet de poser un climat de confiance auprès des locataires ou des acquéreurs. Ils peuvent signer le contrat en connaissant tous les risques. L’ERP informe les acquéreurs en toute transparence de la présence de potentiels risques.

Outre l’aspect légal, l’ERP est nécessaire pour les acheteurs et les locataires. Il les informe des dangers ainsi que des risques qu’un bien immobilier peut avoir sur leur santé. Par conséquent, le propriétaire doit remettre l’ERP bien avant la signature du contrat de bail.

Si les locataires découvrent tardivement que la zone est encline à des inondations et à des glissements de terrain, ce n’est qu’après les faits qu’ils décident de résilier leur contrat. Avec l’ERP, ils prennent de conscience de ces risques en avance.

Dans le cas d’une vente, l’ERP est décisif dans la signature du contrat. Les acheteurs se désistent souvent à la lecture du diagnostic. C’est souvent aux derniers moments avant la signature que les acheteurs vérifient les documents techniques. Ils y découvrent les potentiels dangers pour leur santé et peuvent changer d’avis.

Les diagnostics DDT sont obligatoires dans le cadre d’une transaction immobilière, l’ERP en fait partie. Lors de la signature du contrat de vente ou du bail, l’acheteur ou le locataire doit le signer afin de confirmer qu’il accepte ces risques.

L’ERP est une obligation lorsque le bien immobilier répond à au moins un des critères suivants :

– Le bien se trouve dans une zone de radon niveau 3.

– Le bien se trouve dans une commune qui bénéficie d’un plan de prévention des risques (PPN, PPRN, PPRM, PPRT).

– Le bien se situe dans une zone à risque sismique au-delà de 2.

– Le bien se trouve dans un secteur d’information des sols ou SIS.

Le propriétaire doit aussi informer son locataire ou son acquéreur si le bien a déjà l’objet d’une indemnisation suite à une catastrophe technologique ou naturelle.

Afin de vérifier si votre bien immobilier est soumis à cette obligation, vous pouvez vous renseigner auprès de la mairie ou de la préfecture compétente. Il est également possible de consulter la liste de communes concernées par cette obligation sur Internet.

Toutes les transactions immobilières nécessitent un ERP. Dans le cadre d’une vente, tous les types de contrats de vente sont concernés. Le contrat peut être une promesse unilatérale ou un compromis.

Dans le cas d’une location, l’ERP est nécessaire dans un contrat écrit pour un bail locatif. Un propriétaire doit fournir ce document pour les locations saisonnières et de vacances. L’obligation touche également les locations meublées. Enfin, les cessions de bail nécessitent la présentation du document. L’ERP est obligatoire dans le cadre d’une donation ou d’un partage d’héritage. Malgré une cession gratuite de son bien, le donateur doit fournir le diagnostic.

Lorsque le contrat de location est non écrit, le propriétaire n’est pas dans l’obligation de le fournir. Le diagnostic n’est pas requis lors de la vente d’un bien immobilier suite à des procédures judiciaires. Le propriétaire n’est pas obligé de présenter l’ERP dans le cas d’un contrat de séjour dans des locaux collectifs.

Votre bien est localisé dans une zone à risque ? Vous avez deux options pour réaliser ce diagnostic. Vous pouvez le confier à un professionnel ou le réaliser vous-même. Si vous décidez de réaliser le diagnostic par vos propres moyens, le formulaire est disponible sur le site du service public.

Pour remplir le formulaire, le propriétaire s’appuie sur les renseignements présents dans les documents officiels de sa collectivité. Les informations relatives aux risques dans votre zone géographiques sont accessibles dans les plans de préventions ou mentionnées dans les arrêtés préfectoraux. Par conséquent, le diagnostic ERP est totalement gratuit.

Il est également possible d’engager un professionnel afin de réaliser le diagnostic ERP. Cela vous permet d’éviter les risques d’erreur et vous prémunit contre les procédures judiciaires de l’acheteur. Le tarif d’un professionnel se situe autour de 20 à 50 euros.

Diagnostic ERP : la durée de validité du document et les risques en cas de non-présentation

La durée de validité des diagnostics DDT se situe autour de 10 ans. Ce n’est pas le cas de l’ERP qui offre une validité de six mois uniquement. De ce fait, le propriétaire ou le vendeur doit le renouveler régulièrement s’il ne trouve pas d’acquéreurs pendant un certain temps.

Par ailleurs, un propriétaire doit présenter un nouveau diagnostic ERP chaque fois qu’il change de locataire. Lors du remplissage du formulaire, il doit tenir compte des mises à jour réalisées dans sa commune.

L’absence d’un diagnostic ERP lors d’une démarche de vente peut avoir de lourdes conséquences. Un acquéreur qui n’est pas informé des risques de son bien peut saisir le juge d’instance. Il peut également demander une dévalorisation du prix du bien. Si l’absence du document met en danger l’acquéreur, il peut porter plainte contre le propriétaire pour vices cachés.

Dans le cadre d’une location, le locataire est en droit d’annuler le contrat de bail. En cas de sinistres, il peut réclamer des dommages au propriétaire. Il peut aussi demander une réduction du montant du loyer.