Le diagnostic état parasitaire est un document très important dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier. Il permet de donner des renseignements très précis sur la présence, ou bien l’absence, d’insectes xylophages dans un logement avant sa vente. Grâce à un examen détaillé réalisé par un professionnel, il s’agit alors de repérer les agents de dégradation biologique du bois qui pourraient potentiellement porter atteinte aux bâtiments en les dégradant.
Cet examen n’est pas à prendre à la légère puisque dans les pires cas, certains champignons comme la mérule peuvent même aller jusqu’à entraîner l’effondrement de la structure en bois au fur et à mesure des années. Il crée une relation de confiance entre l’acheteur et le vendeur pour la vente.
A l’heure actuelle, il n’existe aucune obligation législative ni même réglementaire en ce qui concerne le diagnostic état parasitaire.
Il ne faut pas le confondre avec le diagnostic termites qui est quant à lui bien obligatoire en cas de vente d’un bien immobilier situé dans une commune signalée à risque d’infestation par arrêté préfectoral.
Attention toutefois, le notaire peut demander de réaliser un diagnostic état parasitaire en cas de vente d’un bien immobilier dans une région dite sensible. C’est le cas du Finistère par exemple, où l’examen doit être réalisé dans les 6 mois avant l’acte de vente, à cause de la prolifération connue de nombreux nuisibles. Certaines communes où le taux d’humidité est important, notamment en Bretagne, mais aussi dans les Landes par exemple, demandent d’établir cet état parasitaire et de le présenter lors de la signature de l’acte. Il viendra alors s’ajouter aux autres diagnostics figurant dans le Dossier de diagnostics techniques (DDT) lors de la vente du bien.
Il est nécessaire de répondre aux demandes du notaire afin d’éviter de mauvaises surprises. Certains parasites peuvent être considérés comme un vice caché. C’est le cas de la mérule notamment. Il est obligatoire de déclarer sa présence en mairie une fois l’infestation détectée, afin de prévenir le voisinage et d’engager les moyens nécessaires pour l’éradiquer.
Ces parasites s’attaquent à tout type de bois, et viennent par leur présence altérer de manière durable et irréversible la structure de la maison ou de l’appartement. Il est donc très utile, en cas de vente ou d’achat, de se procurer ce fameux diagnostic afin d’éviter les déconvenues. Petit tour d’horizon des différents types de parasites facilement détectables lors de la réalisation du diagnostic.
Il s’agit du principal parasite trouvé dans les logements aujourd’hui. Le cycle de ces insectes est interminable puisque les œufs deviennent des larves, qui à leur tour deviennent adultes, puis vont eux mêmes pondre, et ainsi de suite jusqu’à être complètement dépassé par la situation. Ce sont les larves qui sont en fait responsables des dégradations matérielles puisqu’elles se nourrissent du bois pour pouvoir muer. Peu à peu, c’est l’intégralité de la structure en bois qui se retrouve attaquée et parfois même gravement détériorée.
La détection des champignons fait également partie du diagnostic état parasitaire. Il existe de nombreux champignons en France, même si la mérule est le connue et le plus redouté d’entre eux. Les champignons se développent en particulier à cause de l’humidité et dans les zones où la chaleur cohabite avec l’humidité ambiante. Contrairement aux champignons qui ne font que colorer les murs de manière disgracieuse sans les détériorer, on recherche ici ceux qui viennent fragiliser la structure du bois et se développent très rapidement.
La mérule est considérée comme le fléau du bâtiment, à cause de sa propagation très rapide et de ses dégâts considérables. Ce champignon peut en effet abattre une maison en un à deux ans.
La troisième catégorie de parasites recherchés concerne les termites. Elles vivent en colonie et détruisent quant à elles tout ce qui contient de la cellulose, ceci comprend donc le bois mais également le papier ou encore le carton. Les termites sont plus facilement identifiables mais peuvent rapidement envahir tout un logement.
Bien entendu, il existe des moyens curatifs afin de se débarrasser de ces nuisibles. Néanmoins, le processus est très long, fastidieux et souvent très cher, c’est pourquoi il est préconisé d’avoir recours à des moyens préventifs afin de ne pas se retrouver dans une situation délicate pour le vendeur du bien.
La visite d’un diagnostiqueur est très simple et plutôt rapide. Le professionnel visite l’habitation en prenant soin de contrôler visuellement tous les endroits aisément accessibles et potentiellement infectés : les planchers, les plinthes ainsi que les charpentes en particulier. Il vérifie minutieusement toutes les pièces et ceci sur tous les niveaux du logement, y compris à l’extérieur. Ainsi, le diagnostic mentionne explicitement les endroits visités et fait état du bilan. Cet examen visuel est primordial et permet d’identifier les parasites présent dans l’habitation.
Ensuite, le technicien procède à des sondages non-destructifs des matériaux en bois avec un poinçon ou bien un détecteur acoustique. Il s’agit ainsi de mesurer le taux d’humidité des bois. Cela permettra de déclarer le type d’infestation ainsi que les parties touchées et leur taux de gravité.
A noter que la présence de parasites n’entraîne pas forcément l’annulation de la vente, mais l’acheteur doit en être informé avant la signature afin d’avoir la possibilité de se rétracter s’il le souhaite.
Le prix varie largement d’une entreprise à l’autre. De plus, il est également nécessaire de prendre en compte les disparités entre les régions, ainsi que les écarts de prix déterminés notamment par la surface du logement ou encore la proportion de bois dans l’habitation à examiner. En règle général, le diagnostic état parasitaire se trouve dans une fourchette allant de 80 à 200€. La facture est bien entendu à la charge du vendeur de l’habitation. Il est cependant possible de demander un devis au préalable, gratuitement auprès de différents professionnels.
Puisqu’il n’est pas obligatoire, le diagnostic état parasite n’a pas de validité à proprement parler. Le constat est fait à un instant T, et par conséquent perd de sa pertinence avec le temps.
En cas d’annexe à l’acte de vente, le diagnostic doit être réalisé dans les 6 mois avant la signature définitive. Certaines préfectures, comme c’est le cas dans le Finistère, réclame d’ailleurs ce délai de moins de 6 mois avant la vente.
Dans le cas où la présence de parasites serait constatée quelques mois après la vente, il incombera alors au nouveau propriétaire de prouver que les nuisibles étaient bien présents au moment de l’achat et que le vendeur a délibérément omis de déclarer leur présence. C’est pourquoi ce diagnostic est primordial, dans un souci de transparence et pour éviter tout risque de contentieux à la suite de la vente du bien.
Si de la mérule venait à apparaître après la vente, par exemple, les frais de remise en état et de travaux pourraient en effet incomber au propriétaire-vendeur s’il n’avait pas mentionné leur présence. Le diagnostic parasitaire permet donc de démontrer la bonne foi du vendeur, et d’enlever tout doute.